Grenier aménagé non déclaré : quels risques courrez-vous ?

Vous souhaitez augmenter la surface au plancher de votre logement et envisagez d’aménager le grenier à cet effet ? C’est certainement une bonne idée d’autant plus que les combles peuvent servir de bureau, de dressing, de salle de jeux ou avoir toute autre fonctionnalité. Un tel projet nécessite cependant de se renseigner sur les démarches administratives à mener, notamment en termes de déclaration. Effectivement, un grenier aménagé non déclaré pourrait rapidement devenir problématique, tant d’un point de vue administratif que fiscal. Alors que faire lorsque vous souhaitez augmenter votre surface au plancher via l’aménagement du grenier ? Eléments de réponses.

Aménagement du grenier : déclaration de travaux ou permis de construire ?

En réalité, les démarches administratives à mener dépendent des caractéristiques de votre grenier et de l’impact des travaux sur la surface habitable de la maison.

La déclaration préalable de travaux

La déclaration préalable de travaux est un document d’urbanisme parfois obligatoire en amont de la réalisation de certains travaux de rénovation et d’extension. En réalité, il est interdit de commencer certains travaux avant déclaration préalable, au risque de vous exposer à des sanctions pécuniaires et juridiques. Ce document d’urbanisme s’impose systématiquement lorsque vous réalisez des travaux de faible importance qui augmentent sensiblement la surface habitable.

Dans le cas du grenier aménagé non déclaré, en réalité, vous devez faire une déclaration préalable de travaux dès lors que vous êtes situé dans une zone non-urbaine et que le projet apporte une surface supplémentaire de 5 à 20 m². Il en est de même lorsque votre logement est localisé dans une zone urbaine ou régie par un PLU et augmente la surface au plancher jusqu’à 40 m².

En pratique, la déclaration de travaux est un formulaire simplifié de demande d’autorisation. Lorsqu’elle est introduite, au bout de 30 jours ou de 2 mois (secteurs protégés) sans réponse, vous pouvez considérer que la mairie valide l’aménagement des combles. Une fois l’autorisation obtenue, elle a une durée de validité de 3 ans, délai dans lequel vous devez réaliser les travaux.

Le permis de construire

Il est des cas où votre grenier aménagé non déclaré aurait nécessité l’obtention d’un permis de construire, document d’urbanisme obligatoire lorsque la surface habitable dépasse 20 m² en dehors d’une zone urbaine. Dans une zone urbaine régie par un PLU, la déclaration de travaux devrait suffire dans la limite de 40 m² ; au-delà, vous aurez forcément besoin d’un permis de construire.

Mieux, si le grenier aménagé non déclaré porte la surface de plancher à plus 150 m², vous êtes tenu de faire appel à un architecte. Lisez notre article sur la rénovation de maison par un architecte et vous pourrez apprécier les avantages d’associer ce spécialiste à vos projets.

Si votre projet de grenier aménagé non déclaré est réalisé dans une maison individuelle, pour demander le permis de construire, vous devez remplir un formulaire Cerfa 13406 09 et fournir une liste de documents dûment élaborée par le Code de l’urbanisme :

• Un plan de situation ;
• Un plan des façades et des toitures ;
• Une représentation de l’aspect extérieur du logement.

A l’inverse de la déclaration de travaux, le délai d’instruction du permis de construire est de 2 à 3 mois en fonction de la configuration du logement et de la zone géographique. Passé ce délai, vous pouvez considérer que le permis de construire vous a été tacitement accordé par la mairie.

Grenier aménagé non déclaré : quelles sont les conséquences et comment corriger le tir ?

Un grenier aménagé non déclaré peut avoir des conséquences pour vous tant sur le plan juridique que sur le plan fiscal. Néanmoins, vous conservez toujours une possibilité de corriger le tir, à condition de procéder à une régularisation en bonne et due forme.

Les conséquences juridiques d’un grenier aménagé non déclaré

Un grenier aménagé non déclaré est une infraction aux règles d’urbanisme pour construire une maison, sachant que la constructibilité du terrain et les obligations légales qui y sont associées doivent être rigoureusement vérifiées. En commettant une telle infraction, vous risquez :

• Le paiement d’une amende de 1.200 à 6.000 euros par m² de surface construite dans la limite de 300.000 euros ;
• Une peine d’emprisonnement de 6 mois au moins et 2 ans en cas de récidive ;
• L’interruption des travaux en cours ;
• La démolition du grenier aménagé sans déclaration dans les cas extrêmes.

Quelles sont les conséquences fiscales des combles non déclarés ?

Dans certains cas, l’aménagement d’un grenier est imposable : un aménagement créant une hauteur sous plafond de plus d’1,80 m et une pente supérieure à 30° par exemple auront un impact sur votre fiscalité. Dans les 90 jours suivants la réalisation des travaux, vous devez faire une déclaration aux services des impôts pour une révision et une mise à jour de vos taxes dues.

Pour un grenier aménagé non déclaré aux impôts, vous risquez une amende de 150 euros, mais aussi une remboursement des impôts dus jusqu’au moment de la découverte de votre infraction.

Comment régulariser votre situation ?

Même après l’aménagement du grenier, vous avez la possibilité de régulariser votre situation, en suivant une procédure similaire à celle de la déclaration de travaux ou du permis de construire. Dans le formulaire Cerfa à remplir pour la mise en conformité, il y a une partie « Courte description des travaux ou de projet », vous n’avez qu’à y inscrire la mention “Régularisation de travaux non-déclarés”. Une telle démarche vous permettra d’être couvert par l’assurance dans l’éventualité où un sinistre surviendrait dans votre grenier aménagé non déclaré.

Sans réponse des services municipaux dans les délais évoqués précédemment (1 mois, 2 mois ou 3 mois), vous pouvez considérer que vos travaux sont tacitement régularisés et que vous ne risquez plus rien. Toutefois, la mairie se réserve le droit de vous demander une étude approfondie des travaux d’aménagement du grenier, afin de visualiser l’impact de la construction et d’apprécier la nécessité ou non de réaliser des modifications. Au besoin, une équipe communale fera une descente chez vous pour apprécier l’ampleur des travaux.

Lexique

• surface habitable : partie de la surface d’un logement réellement utilisable, excluant murs, cloisons, marches, combles non aménagés, caves et garages.
• déclaration préalable de travaux : autorisation simplifiée exigée pour de petites extensions, notamment de 5 à 20 m² hors zone urbaine et jusqu’à 40 m² en zone urbaine couverte par un plu.
• permis de construire : autorisation obligatoire pour les extensions plus importantes, au-delà de 20 m² hors zone urbaine ou de 40 m² en zone urbaine avec plu.
• plan local d’urbanisme (PLU) : document communal qui fixe les règles de construction et de zonage applicables aux projets.
• zone urbaine / zone non urbaine : classification du territoire qui détermine les seuils et procédures d’autorisation des travaux.
• autorisation tacite : accord automatique de la mairie en l’absence de réponse dans les délais légaux d’instruction.
• secteurs protégés : zones soumises à des règles patrimoniales renforcées, entraînant des délais d’instruction plus longs.
• architecte obligatoire au-delà de 150 m² : obligation de recourir à un architecte quand la surface de plancher totale de la maison dépasse 150 m² après travaux.
• formulaire Cerfa 13406*09 : dossier type à remplir pour demander un permis de construire pour une maison individuelle et ses annexes.
• régularisation de travaux non déclarés : procédure visant à mettre un aménagement déjà réalisé en conformité avec les règles d’urbanisme.
• infraction aux règles d’urbanisme : situation où des travaux sont réalisés sans autorisation requise, exposant à des amendes, à la suspension du chantier et, dans les cas graves, à la démolition.
• hauteur sous plafond : mesure verticale entre le sol et le plafond qui, au-delà de 1,80 m, peut rendre les combles fiscalement imposables.