Pour tout projet immobilier, la surface de plancher constitue une donnée incontournable, encadrée par le Code de l’urbanisme. Elle détermine la nature des démarches administratives, le montant de certaines taxes et les règles de densité fixées par le plan local d’urbanisme. Introduite officiellement en 2012, cette notion a remplacé deux anciennes références techniques : la SHOB (surface hors œuvre brute) et la SHON (surface hors œuvre nette). Sa compréhension précise reste indispensable aux particuliers, promoteurs et architectes qui envisagent une construction ou une extension.
Surface de plancher : définition légale et portée
L’article R. 112-2 du Code de l’urbanisme définit la surface de plancher comme la somme des surfaces de chaque niveau clos et couvert. Autrement dit, elle correspond à la totalité des espaces construits, dès lors qu’ils sont abrités par une toiture et fermés par des parois.
Cette mesure englobe des éléments exclus de la surface habitable, comme :
- les cloisons et murs intérieurs,
- les placards intégrés,
- les loggias et vérandas,
- les conduits et cheminées,
- les annexes bâties, y compris les abris de jardin fermés.
Les terrasses, balcons ouverts ou marquises, dépourvus de fermeture complète, n’entrent pas dans ce périmètre.
Comment calculer la surface de plancher ?
Le calcul s’effectue depuis la limite intérieure des murs de façade, sans prendre en compte leur épaisseur ni celle de l’isolation extérieure. Certaines déductions s’appliquent ensuite :
- toutes les zones dont la hauteur sous plafond ne dépasse pas 1,80 mètre,
- les vides techniques, trémies, cages d’ascenseur et d’escalier,
- les combles non aménageables,
- les espaces réservés au stationnement des véhicules, y compris rampes et aires de manœuvre.
Dans une copropriété, d’autres éléments sont également soustraits :
- le local destiné aux déchets,
- les caves et celliers accessibles uniquement par les parties communes,
- un forfait équivalent à 10 % de la surface des logements lorsque l’immeuble comporte des circulations intérieures communes.
Ces règles garantissent une méthode de calcul uniforme sur l’ensemble du territoire.
À quoi sert la notion de surface de plancher ?
Cette donnée structure l’ensemble des démarches liées à l’urbanisme. Les obligations varient selon l’importance du projet :
| Surface créée (m²) | Formalité exigée |
|---|---|
| Moins de 5 | Aucune procédure |
| Entre 5 et 20 | Déclaration préalable de travaux |
| Plus de 20 | Permis de construire |
Au-delà de son rôle administratif, la surface de plancher intervient dans :
- le calcul du coefficient d’occupation des sols (COS), qui limite la densité de construction selon les prescriptions communales,
- l’assiette de la taxe d’aménagement, due par tout bénéficiaire d’un permis de construire,
- la vérification de la conformité aux règles édictées par le Plan Local d’Urbanisme.