L’investissement immobilier, un domaine en constante évolution, se confronte aujourd’hui à une problématique de taille : l’efficacité énergétique des biens. Au cœur des discussions, les passoires thermiques, ces logements gourmands en énergie, posent un dilemme aux investisseurs. Faut-il se lancer dans l’achat de ces propriétés énergivores ou les éviter ? Découvrez une analyse détaillée des avantages et inconvénients liés à ce type d’investissement.
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Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?
Les passoires thermiques, caractérisées par une isolation défaillante, sont responsables de pertes de chaleur significatives.
Ces logements, souvent classés F ou G selon le diagnostic de performance énergétique (DPE), consomment plus de 330 kWh/m²/an.
En France, environ 4,8 millions de logements entrent dans cette catégorie. Malgré leur réputation peu enviable, investir dans une passoire thermique peut présenter des atouts.
Les bailleurs de passoire thermique ont donc le choix entre vendre leur bien ou faire les travaux de rénovation avant l’interdiction de location des passoires thermiques.
3 Avantages d’investir dans une passoire thermique
1/ Un prix d’achat attractif
Les passoires thermiques se distinguent par un prix d’achat généralement inférieur de 5 à 20 % par rapport aux biens mieux isolés, offrant ainsi une entrée de marché plus accessible pour les investisseurs.
Cette attractivité financière doit être évaluée avec prudence, en tenant compte des coûts de rénovation nécessaires et de l’emplacement du bien.
Un investissement judicieux dans une zone géographique stratégique peut le transformer en un investissement rentable.
2/ Aides pour la rénovation énergétique
Que vous comptiez acheter ou que vous soyez propriétaire de ce type de logement, des aides sont disponibles pour remettre votre bien aux normes. Dès 2024, le dispositif MaPrimeRénov’ bénéficiera d’une enveloppe supplémentaire de 300 millions d’euros.
Cette mesure vise à accélérer les rénovations, notamment pour les passoires thermiques.
Vous pouvez bénéficier de :
- MaPrimeRénov’
- éco-PTZ
- aides locales
- taux de TVA réduit à 5,5%
3/ Potentiel de valorisation élevé
Investir dans une passoire thermique offre un potentiel de valorisation important après des rénovations énergétiques.
Cette valorisation est particulièrement pertinente dans un contexte où l’efficacité énergétique et le confort thermique sont des critères essentiels pour les acquéreurs.
La réussite de cette valorisation repose sur la qualité des travaux de rénovation, qui doivent être bien planifiés et exécutés par des professionnels.
3 Inconvénients d’investir dans une passoire thermique
1/ Normes réglementaires et difficulté d’emprunt
Les normes en matière d’efficacité énergétique se durcissent. La réglementation thermique (RT 2020), succédant à la RT2012, fixe des exigences élevées en termes d’isolation et de consommation énergétique pour les nouvelles constructions.
Pour les bâtiments existants, des mesures telles que le diagnostic de performance énergétique (DPE) sont utilisées pour évaluer et encourager l’amélioration de leur efficacité énergétique.
Ces normes ont un impact direct sur les investissements dans les passoires thermiques. Pour se conformer à ces réglementations, des travaux de rénovation énergétique sont souvent nécessaires, entraînant des coûts supplémentaires pour les propriétaires.
Les banques sont plus réticentes à financer l’achat de biens classés F ou G, et les vendeurs doivent fournir un audit énergétique aux acheteurs.
2/ Coûts de rénovation élevés
La rénovation d’une passoire thermique nécessite un investissement financier important pour améliorer son efficacité énergétique.
Les coûts varient en fonction des travaux : l’isolation peut coûter entre 20 € et 100 € par m², le remplacement du système de chauffage entre 1 500 € et 10 000 €, le changement des fenêtres de 400 € à 1 000 € par unité, l’installation d’une ventilation performante de 2 000 € à 5 000 €, et un audit énergétique professionnel entre 400 € et 1 000 €.
3/ Rentabilité à court terme limitée
Les coûts énergétiques élevés et les dépenses en rénovation peuvent réduire la rentabilité à court terme de l’investissement.
| Élément | Coût moyen | Remarque |
|---|---|---|
| Rénovation de passoire thermique | Entre 20 000 € et 50 000 € | Coûts variables selon l’état initial du bien et l’ampleur des travaux |
| Matériaux de construction | Augmentation de 27 % (2022-2023) | Impact significatif sur les coûts de rénovation |
Sous ce compte sont regroupés plusieurs rédacteurs -dont moi- qui sont tous passionnés par l’univers de la maison et de la construction