Commencer travaux avant déclaration préalable : que dit la loi ?

Vous avez un projet de rénovation, d’extension ou d’installations de nouveaux équipements, les plans sont élaborés et les professionnels devant mener les travaux près. Mais avez-vous l’autorisation de la mairie ? Pour certains travaux, vous devez en effet faire une déclaration préalable et obtenir l’accord de la mairie avant de les entamer. Il est fréquent de voir des particuliers commencer les travaux avant la déclaration préalable, alors même qu’une telle démarche comporte des risques. Dans quels cas une déclaration de travaux n’est pas nécessaire ? Quels sont les cas où elle s’impose et quels sont les risques encourus en cas de non-respect de la réglementation ?

Les travaux nécessitant une déclaration préalable

La déclaration préalable de travaux est un dossier administratif faisant partie des autorisations d’urbanisme nécessaires pour entreprendre certains travaux, notamment de rénovation et d’extension. Elle permet au service d’urbanisme de votre localité de s’assurer que votre projet respecte les règles établies par le PLU et le Code de l’Urbanisme. Dans ces cas, il est donc impossible de commencer les travaux avant la déclaration préalable auprès de la mairie.

En règle générale, la déclaration préalable de travaux est nécessaire pour les travaux d’ampleur modeste comme :

• La construction d’une véranda pour laquelle la nouvelle loi sur les vérandas impose une déclaration de travaux dès lors que votre extension couvre une surface comprise entre 5 et 20 m² ;
• La construction d’une piscine de moins de 100 m² ;
• La modification des menuiseries externes de la toiture ;
• La construction d’un mur d’une hauteur supérieure ou égale à 2 m ;
• Le changement de destination d’un bien immobilier ;
• L’aménagement ou la création d’un sous-sol.

Bien sûr, il s’agit d’une liste non-exhaustive qui pourrait intégrer bien d’autres travaux. Cependant, il faut dire que pour certains projets, notamment ceux qui agrandissent la surface pour moins de 5 m², la déclaration de travaux n’est pas nécessaire : véranda ou abris de jardin de moins de 5 m², piscine hors-sol sur moins de 3 mois, serres d’une hauteur inférieure à 1,80 m.

Commencer les travaux sans déclaration préalable : le cadre légal

Il est interdit de commencer les travaux sans déclaration préalable auprès de la mairie, pour peu que votre projet nécessite cette autorisation d’urbanisme. L’interdiction de travaux sans déclaration préalable est consacrée par le Code de l’urbanisme en son article L.421-1 : il dispose qu’une autorisation préalable est nécessaire pour tout projet qui affecte l’aspect extérieur des bâtiments, leur structure et leur destination initiale (maison transformée en bureau par exemple).

Il va plus loin en précisant que le début des travaux ne peut être envisagé qu’après réception explicite de l’accord ou expiration des délais légaux. C’est dire que vous ne pouvez commencer les travaux avant la déclaration préalable, tant que votre projet exige cette autorisation, à moins qu’il s’agisse d’un projet de faible ampleur qui ne nécessite pas un accord de la mairie.

L’autorisation obtenue, vous devez l’afficher publiquement durant toute la durée de chantier. Toute personne ayant intérêt, le voisinage notamment, dispose alors d’un délai de 2 mois pour faire recours et obtenir l’annulation des travaux. Sans réponse de la mairie au bout de 2 mois, le recours est considéré comme débouté. La déclaration de travaux a une durée de validité de 3 ans à compter de son acceptation. Vous pouvez la renouveler deux fois dans la 4ème année, pour une durée totale de 5 ans.

Commencer les travaux avant la déclaration préalable : le cas particulier du silence de la mairie

En principe, vous ne pouvez pas commencer les travaux avant la déclaration préalable. Mais en pratique, il existe une exception à l’obligation de déclaration préalable en amont d’un projet de rénovation ou d’extension : le silence de la mairie. Parlant d’extension de maison, il est toujours opportun d’estimer le prix d’un tel projet : lisez donc notre article sur le prix d’une extension de maison de 30 m², qui aborde également les utilisations principales d’un tel espace supplémentaire.

Pour en revenir au silence de la mairie, elle est la seule condition dans laquelle vous pouvez commencer les travaux avant la déclaration préalable. Effectivement, dans certaines situations, en l’occurrence l’autorisation préalable, le silence de l’administration est considéré comme une acceptation tacite. Par exemple, si vous avez déposé votre déclaration préalable de travaux et qu’au bout d’un délai de 30 jours vous n’obtenez aucune réponse de la mairie, vous êtes en droit de considérer que votre projet est validé, et donc de commencer les travaux sans autorisation. Dans les zones de Monuments Historiques ou de risques d’inondations, ce délai est de 2 mois.

Il est néanmoins judicieux de préciser que, dans l’hypothèse où les travaux réalisés agrandissent la surface du logement, de sorte que son emprise au sol après travaux est supérieure ou égale à 150 m², non seulement vous devez faire appel à un architecte, mais vous devez également obtenir un permis de construire, qui est une autre autorisation d’urbanise distincte de la déclaration de travaux. D’ailleurs, outre l’aspect légal, il y a de bonnes raisons de confier sa rénovation de maison à un architecte : supervision des travaux, garantie de conformité, l’accomplissement des démarches administratives, etc.

Les risques en cas de travaux menés à tort sans déclaration

Le fait de commencer les travaux avant la déclaration préalable alors même que cette autorisation est requise vous expose à des sanctions :

• Amende de 1.200 à 6.000 euros par m² de travaux illégalement réalisés ;
• Sanctions pénales en cas de récidive ;
• Simple demande de mise en conformité ;
• Annulation immédiate des travaux si la mairie les considèrent comme illégaux ;
• Démolition des ouvrages non conformes prononcée par la mairie ou un tribunal, ceci aux frais du propriétaire, entraînant des surcoûts en cas de remise aux normes.

Par ailleurs, si vous décidez de commencer les travaux avant la déclaration préalable, au cas où un recours introduit par un voisin obtiendrait une suite favorable, vous vous exposez à une procédure judiciaire souvent longue et éprouvante tant psychologiquement que financièrement.

Lexique

• déclaration préalable de travaux : formalité administrative à déposer en mairie avant certains travaux pour vérifier le respect des règles d’urbanisme.
• autorisation d’urbanisme : décision officielle (déclaration acceptée ou permis) qui permet de réaliser un projet de construction ou de modification dans le cadre légal.
• plan local d’urbanisme (PLU) : document communal qui fixe les règles de construction, d’aspect et d’usage des sols sur le territoire.
• Code de l’urbanisme : recueil des lois et règlements qui encadrent l’aménagement et la construction en France.
• acceptation tacite (silence de l’administration) : accord implicite obtenu quand la mairie ne répond pas dans les délais légaux après dépôt d’une demande.
• permis de construire : autorisation d’urbanisme exigée pour les projets de grande ampleur, notamment au-delà de certains seuils de surface.
• changement de destination : transformation d’un local pour un autre usage, par exemple d’une habitation en bureau.
• emprise au sol : superficie occupée au sol par la construction, calculée à l’aplomb des murs extérieurs.
• affichage sur chantier : panneau réglementaire visible depuis la voie publique présentant l’autorisation et les caractéristiques du projet pendant les travaux.
• délai de recours des tiers : période, en général de deux mois, pendant laquelle voisins ou intéressés peuvent contester l’autorisation.
• démolition d’ouvrage non conforme : obligation de détruire tout ou partie d’une construction illégale, aux frais du propriétaire.
• architecte (recours obligatoire) : professionnel dont l’intervention devient obligatoire quand la surface après travaux atteint au moins 150 m².
• menuiseries extérieures : portes, fenêtres et éléments de toiture visibles de l’extérieur, dont la modification peut nécessiter une déclaration.
• zones de monuments historiques et de risques d’inondation : secteurs soumis à des règles spécifiques où les délais d’instruction peuvent être allongés.