Travaux effectués par le locataire indemnisation : ce que prévoit la législation

Dans le cadre d’un bail d’habitation, il n’est pas rare que le locataire effectue à ses frais des travaux dans le logement qu’il loue, et en demande le remboursement au bailleur. Pour ce qui est de l’indemnisation des travaux effectués par le locataire, les règles diffèrent selon la nature des travaux : rénovation, transformation, adaptation suite à un handicap ou une perte d’autonomie, et les dispositions contractuelles. Or, en pratique, il arrive que la question du dédommagement des travaux soit source de conflit entre propriétaire et locataire. Il faudra donc analyser au cas par cas pour savoir à qui incombe la charge financière des travaux.

L’indemnisation des travaux réalisés par le locataire sans l’aval du propriétaire

Bien qu’il existe des exceptions et des nuances, en règle générale, le locataire a la possibilité de réaliser certains travaux sans obtenir l’accord du propriétaire. Quant à l’indemnisation des travaux effectués par le locataire sans l’accord du propriétaire, il faudra s’en référer à la législation.

Travaux effectués par le locataire indemnisation : cas des travaux de rénovation énergétique

Le décret n°2022-1026 du 20 juillet 2022 consacre la possibilité pour le locataire, de réaliser à ses frais, des travaux de rénovation énergétique sans l’accord du propriétaire. Cette liberté offerte au locataire fait sens, d’autant plus que certains travaux de rénovation permettent de valoriser le bien et de le rendre plus économe. Ainsi, conformément à ce décret, le locataire peut entreprendre :

• Le remplacement des menuiseries extérieures ;
• La protection solaire des parois vitrées ;
• L’installation ou le remplacement d’un système de chauffage et d’eau chaude sanitaire ;
• L’isolation des combles et des plafonds des combles ;
• L’isolation du plancher.

Avant d’entamer ces travaux, la loi impose au locataire d’adresser une lettre recommandées avec accusé de réception au propriétaire, pour lui faire part des travaux envisagés. Sans réponse écrite de sa part dans un délai de deux mois, la loi considère qu’il a donné son accord tacite à la réalisation des travaux, et qu’il ne pourra pas exiger une remise en l’état du locataire à son départ.

En ce qui concerne l’indemnisation des travaux effectués par le locataire dans le cadre d’une rénovation énergétique, elle peut être envisagée. De facto, les travaux de rénovation énergétique appartiennent à la catégorie des travaux d’entretien, des travaux nécessaires à la jouissance paisible du logement loué et des travaux nécessaires permettant de remplir les critères d’un bien immobilier d’habitation décent, lesquels sont à la charge du propriétaire.

Par exemple, si votre logement est classé G au DPE, votre propriétaire est tenu de réaliser à ses frais des travaux de rénovation. Lisez notre article sur ce que prévoit la législation en 2025 pour les locataires louant un logement classé G, sachant que les rénovations devront être entreprises dès que le contrat sera renouvelé.

Les travaux de décoration

Le locataire a la liberté d’effectuer des travaux pour modifier l’aspect esthétique du logement sans que le bailleur ne puisse s’y opposer. Ainsi en dispose la loi du 6 juillet 1989 visant à améliorer les rapports locatifs, pour peu que ces travaux n’impliquent pas de casser les murs, de changer l’intégralité des équipements de la cuisine ou de modifier la structure du logement.

Conformément à la réglementation, le locataire peut donc changer la peinture des murs, poser un revêtement de sol comme une moquette, poser du papier peint, installer des rideaux ou des luminaires, tout ceci à ses frais. Dans ces cas, l’indemnisation des travaux effectués par le locataire ne saurait être envisagée, puisqu’ils satisfont essentiellement aux besoins personnels du locataire.

Les travaux réalisés avec l’accord du propriétaire

Dans la plupart des cas, les travaux réalisés avec l’accord du bailleur sont des travaux qui ont pour objectif d’adapter le logement à la situation physique ou de mobilité du locataire. Un locataire en perte d’autonomie ou en situation de handicap peut donc entamer des travaux d’adaptation avec l’accord de son bailleur, sans qu’à son départ ce dernier ne puisse lui exiger une remise en l’état.

Sont concernés les travaux suivants :

• L’installation ou la modification des systèmes d’ouverture, de fermeture et d’alerte ;
• La réalisation ou la modification de prises électriques, de points d’éclairage ou de communications électroniques ;
• L’installation d’élévateurs ou de tout équipement permettant le déplacement des personnes à mobilité réduite ;
• La modification de la cuisine et de salle de bain pour en faciliter l’usage et la mobilité aux personnes à mobilité réduite ou portant un handicap ;
• La création ou la suppression de cloisons ou de portes intérieures.

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Pour prétendre à une indemnisation des travaux effectués par le locataire pour adapter le logement, ce dernier doit adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire. Dans ce courrier, le locataire décrit précisément les adaptations envisagées, indique l’entreprise qui doit réaliser les travaux et reproduit l’article 7 f de la loi du 6 juillet 1989.

A compter de la réception du courrier, l’absence de réponse du propriétaire vaut accord et le locataire peut entamer les travaux. Le bailleur peut également faire suite dans les 2 mois et exprimer explicitement son accord quant aux travaux et à leurs conditions de réalisation. Il peut aussi indiquer au locataire qu’il souhaite prendre en charge l’indemnisation des travaux effectués par le locataire dans le but d’adapter le logement à sa situation de handicap ou d’autonomie. Le cas échéant, l’indemnisation doit être effectuée dans un délai inférieur ou égal à 1 an.

Travaux effectués par le locataire indemnisation : que faut-il retenir ?

L’indemnisation des travaux effectués par le locataire est légitime dès lors que ces derniers relèvent en réalité des obligations du bailleur et concourent à la mise à disposition du locataire d’un logement décent au sens de la législation. Il en est ainsi des cas d’indemnisation évoqués précédemment.

Par le passé, l’article 1144 du Code civil n’autorisait la réalisation de travaux à l’initiative du locataire et son remboursement que sur autorisation judiciaire. A moins que les travaux effectués présentaient une situation d’urgence, les tribunaux déboutaient les locataires tant qu’ils n’avaient pas dûment obtenu une autorisation judiciaire.

Depuis octobre 2016, la législation a évolué et l’article 1222 du Code civil supprime la nécessité d’une autorisation judiciaire, et impose une mise en demeure au propriétaire. L’indemnisation des travaux effectués par le locataire est dès lors possible, à condition qu’il ait mis en demeure le bailleur de les exécuter, et que cette mise en demeure est restée sans suite.

Lexique

• bail d’habitation : Contrat de location d’un logement entre un propriétaire et un occupant qui fixe les droits et obligations de chacun.
• indemnisation : Remboursement total ou partiel des dépenses engagées par le locataire pour des travaux.
• rénovation énergétique : Ensemble de travaux visant à réduire la consommation d’énergie et à améliorer le confort du logement.
• DPE (diagnostic de performance énergétique) : Document officiel qui classe le logement de a à g selon sa performance énergétique.
• accord tacite : Accord non écrit déduit du silence du propriétaire pendant le délai légal.
• lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) : Courrier envoyé avec preuve d’envoi et de réception, utile pour faire foi en cas de litige.
• logement décent : Logement qui respecte des critères minimaux de sécurité, de salubrité et de performance énergétique définis par la loi.
• travaux d’adaptation : Aménagements du logement pour compenser un handicap ou une perte d’autonomie du locataire.
• mise en demeure : Lettre formelle demandant au propriétaire d’exécuter une obligation dans un délai, faute de quoi des mesures seront prises.
• loi du 6 juillet 1989 : Texte qui encadre les rapports entre propriétaires et locataires dans les logements d’habitation.
• article 1222 du code civil : Règle qui permet au locataire de faire réaliser des travaux à la place du propriétaire après une mise en demeure restée sans effet.
• autorisation judiciaire : Permission accordée par un juge pour accomplir un acte, autrefois nécessaire avant certains travaux réalisés par le locataire.