Nouvelle loi sur les vérandas : conséquences, obligations et risques en cas de non-respect

Espace de construction attenant à l’habitation principale, la véranda offre une extension lumineuse et intéressante dans la maison. Elle séduit par sa capacité à agrandir l’espace tout en offrant une vue sur l’extérieur de l’habitat. Si elle est de plus en plus appréciée par les propriétaires, sa construction est désormais très encadrée. En effet, avec la nouvelle loi sur les vérandas, vous êtes tenu à certaines obligations lorsque vous souhaitez ériger cet espace qui fait le pont entre l’intérieur et l’extérieur. Alors quelles sont les exigences de la nouvelle réglementation sur les vérandas ? Quelles en sont les conséquences sur votre fiscalité ? Grand angle.

Les obligations établies par la nouvelle loi sur les vérandas

Si la construction d’une véranda sur-mesure se présente comme une solution attrayante, alliant esthétisme et fonctionnalité, elle doit se conformer à la nouvelle loi sur les vérandas. De fait, depuis 2021, cette nouvelle réglementation établit le cadre légal associé à la construction d’une véranda, et impose logiquement des obligations à respecter absolument. Quelles sont ces obligations ?

Le respect des règles d’urbanisme

Pour ériger une véranda, la nouvelle loi impose de respecter le PLU (Plan Local d’Urbanisme), lequel encadre la construction, l’architecture et l’emplacement d’un tel espace dans votre localité. Cependant, il faut dire que toutes les communes ne sont pas soumises au PLU. Si tel est votre cas, vous devez vous référer au RNU (Règlement National d’Urbanisme).

Selon l’importance de votre projet d’extension, vous pouvez être tenu de faire une déclaration de travaux ou de demander un permis de construire.

Le recours à un architecte

La nouvelle loi sur les vérandas impose également le recours à un architecte, notamment lorsque votre zone n’est pas encadrée par un PLU. Ainsi, autant vous pouvez envisager la rénovation d’une maison par un architecte parce que ce dernier a un champ d’intervention large et une expertise pointue, autant vous pouvez le solliciter pour concevoir votre véranda.

D’ailleurs, dans le cadre de la construction d’une véranda, la nouvelle loi rend obligatoire l’intervention de l’architecte dès lors que la surface de cette extension dépasse 20 m², ou si après les travaux elle porte la surface de la maison à plus de 150 m². La nouvelle loi sur les vérandas impose aussi le recours à un architecte si la maison où se trouve la véranda est située dans une zone protégée ou historique.

La distanciation avec le voisinage, une autre obligation de la nouvelle loi sur les vérandas

Conformément à la nouvelle législation sur les vérandas, cette extension doit être à une distance réglementaire par rapport au voisinage selon le cas :

• En cas de vue directe, votre véranda doit se placer à une distance minimale de 1,90 m par rapport à la limite séparative de la maison voisine ;
• En cas de vue oblique, c’est-à-dire quand il faut se pencher ou tourner la tête pour voir chez le voisin, une distance minimale de 60 cm est requise.

Déclaration d’une véranda : que prévoit la nouvelle loi ?

La nouvelle loi sur les vérandas prévoit une déclaration de travaux dans certains cas. Le non-déclaration de véranda a aussi des conséquences souvent graves.

Cas où la déclaration est obligatoire

Si la surface de votre véranda est inférieure à 5 m², vous n’êtes pas obligé de faire de déclaration de travaux. Par contre, si votre extension couvre une surface comprise entre 5 et 20 m², vous êtes tenu de faire une déclaration préalable de travaux à la mairie.

Pour une véranda ayant une emprise au sol supérieure à 40 m² et située dans une zone couverte par un PLU, vous devez obtenir un permis de construire. Ce document est aussi obligatoire dans les zones non-couvertes pas un PLU mais où se trouvent des vérandas de plus de 20 m². Découvrez notre guide pour mieux comprendre le PLU et le POS, deux documents d’urbanisme importants pour les travaux de construction et d’extension.

Les conséquences d’une non-déclaration de véranda

Selon la nouvelle loi sur les vérandas, la non-déclaration d’une véranda a des conséquences pécuniaires et juridiques. En effet, si la surface de votre véranda excède 20 m², vous vous exposez à une amende de 6.000 euros par m² de surface non-déclarée. Concrètement, pour une véranda de plus de 20 m² non-déclarée, vous risquez de payer au moins 120.000 euros de pénalités.

A cela s’ajoutent des risques pour votre assurance habitation si un sinistre survient alors que votre contrat ne couvre pas à la base les extensions de maison. En fait, certains contrats d’assurance intègrent la véranda dans la couverture de base, tandis que d’autres la considèrent comme une extension à assurer séparément. Lisez donc votre contrat d’assurance pour vous assurer d’être couvert en cas de sinistre concernant la véranda.

L’impact de la véranda sur votre fiscalité

La nouvelle loi sur les vérandas prévoit que la véranda soit déclarée aux impôts, étant donné qu’elle représente une extension de votre habitation. Cette déclaration doit être faite dans les 90 jours à compter de la construction et vous donne droit à des avantages fiscaux de diverses natures :

• Exonération de la taxe foncière durant 2 ans ;
• Exonération totale d’impôt sur 3 ans suite à la construction d’une véranda dans le cadre de travaux d’économie d’énergie ;
• Exonération totale de la taxe foncière pour une véranda de moins de 20 m².

La véranda a aussi une incidence sur la taxe foncière et la taxe d’habitation. Cette dernière est fonction des caractéristiques et de la localisation de l’habitation, ainsi que de la superficie, de la composition et des revenus du foyer. Si la taxe d’habitation et la taxe foncière augmentent pour une véranda de plus de 20 m², elles ne s’appliquent que sur les résidences secondaires.

Véranda sans autorisation : comment régulariser la situation ?

Si vous avez construit une extension sans autorisation, la nouvelle loi sur les vérandas prévoit que vous fassiez une demande d’autorisation auprès du service d’urbanisme. Toutefois, avant d’introduire cette demande, assurez-vous que la véranda respecte la réglementation en vigueur au moment où l’autorisation vous est accordée, et non au moment où l’extension a été réalisée.

Par ailleurs, vous devrez faire des travaux de mise en conformité si, à la date de la décision suite à votre demande de régularisation, les travaux de construction de la véranda ne respectent toujours pas les normes en vigueur. A noter que la régularisation ne s’applique pas aux travaux de construction d’une véranda nécessitant en amont une déclaration préalable. Pour ces travaux, la nouvelle loi sur les vérandas impose le dépôt d’une nouvelle déclaration de travaux.

Enfin, en matière d’urbanisme, le délai de prescription des infractions aux règles est de 6 ans, à compter de la date à laquelle les travaux sont effectivement terminés. Passé ce délai, vous ne pouvez donc plus demander une régularisation pour votre véranda.

Lexique

• PLU (plan local d’urbanisme) : document communal qui fixe les règles de construction et d’implantation des bâtiments.
• RNU (règlement national d’urbanisme) : règles nationales qui s’appliquent lorsqu’une commune n’a pas de PLU.
• POS (plan d’occupation des sols) : ancien document d’urbanisme encore parfois en vigueur, définissant les règles locales de construction.
• permis de construire : autorisation administrative obligatoire pour certains projets d’extension au-delà de seuils définis.
• déclaration préalable de travaux : formalité simplifiée à déposer en mairie pour des extensions de petite ou moyenne surface.
• emprise au sol : surface au sol occupée par la construction, mesurée à l’aplomb des murs extérieurs.
• recours à un architecte : obligation de confier la conception à un architecte au-delà de certaines surfaces ou dans des secteurs protégés.
• zone protégée : périmètre patrimonial ou historique où les travaux sont soumis à des règles plus strictes.
• vue directe : ouverture permettant de voir chez le voisin sans se pencher, imposant un recul minimal de 1,90 m par rapport à la limite séparative.
• vue oblique : vue nécessitant de se pencher ou de tourner la tête, imposant un recul minimal de 60 cm.
• taxe foncière : impôt local payé par les propriétaires, calculé notamment selon la surface et la nature des constructions.
• taxe d’habitation : impôt local lié au logement, maintenu pour les résidences secondaires et dépendant de critères locaux et fiscaux.
• régularisation d’urbanisme : procédure visant à obtenir après coup l’autorisation manquante pour des travaux déjà réalisés.
• délai de prescription : période au-delà de laquelle une infraction aux règles d’urbanisme ne peut plus être poursuivie, fixée à six ans après la fin des travaux.