PLU POS : notre guide pour comprendre ces documents d’urbanisme

Dans le cadre des travaux de construction ou d’extension, il est parfois nécessaire de consulter les documents d’urbanisme. Ce sont des référentiels qui répertorient les règles d’aménagement du territoire que vous devez respecter dans la mise en œuvre d’un projet immobilier. Il existe différents types de documents d’urbanisme dont le PLU et le POS. Que signifient PLU et POS ? Que comportent ces documents d’urbanisme et quelles sont les règles qu’ils établissent ? Focus dans cet article.

Du POS au PLU

PLU et POS sont deux documents d’urbanisme qui établissent les règles d’urbanisme pour construire une maison, ainsi que pour encadrer l’aménagement du territoire et l’occupation des sols. Si ces deux documents ont les mêmes finalités, le POS n’existe plus aujourd’hui, bien qu’il ait inspiré le PLU.

Qu’est-ce que le POS ?

Le POS (Plan d’Occupation des Sols) est un document d’urbanisme qui organisait l’aménagement urbain des sols. Créé en 1967, le POS a été remplacé par le PLU (Plan Local d’Urbanisme) dans le cadre de la Loi Solidarité et Renouvellement Urbain. Cependant, il faut dire que malgré son remplacement, le POS a continué à s’appliquer dans de nombreuses communes. C’est la loi ALUR de 2016 qui a définitivement entériné sa disparition devenue officielle en 2020.

Jusqu’à cette disparition, le POS fixait les règles en matière de construction, de rénovation et de servitudes d’utilisation des sols, lesquelles pouvaient intégrer une interdiction de construire. Concrètement, l’ancêtre du PLU établissait les normes concernant l’aspect extérieur des constructions, leurs dimensions et les aménagements de leurs alentours. Pour élaborer ces règles, le POS se base sur un système de zonage en fonction des secteurs et de leur niveau de constructibilité.

Ainsi, le Plan Local d’Occupation des Sols distinguait :

• Les zones urbaines immédiatement constructibles ;
• Les zones urbaines constructibles ultérieurement et servant de réserves ;
• Les zones urbanisées avec contrôle des nouvelles constructions ;
• Les zones agricoles ;
• Les zones protégées.

Le POS était aussi le document de référence pour l’octroi de permis de construire ou d’autorisation de travaux. S’il s’appliquait encore aujourd’hui, il aurait été consulté pour établir la nécessité ou non d’une autorisation pour construire un bassin de jardin, lequel n’a pas la même finalité qu’une piscine.

Le PLU, un POS en phase avec les nouveaux enjeux d’aménagement du territoire

Le PLU est un document qui établit les règles d’urbanisme et de construction dans une ou plusieurs communes. Dans les communautés de communes, le PLU est aussi appelé PLUI (Plan Local d’Urbanisme Intercommunal). Ce référentiel encadre l’aménagement du territoire dans une localité donnée, à travers des règles applicables aux déplacements urbains, aux projets d’urbanisation et la construction de maisons individuelles et collectives, dans le respect des styles architecturaux.

Par ailleurs, le PLU vise aussi des objectifs de développement durable, étant donné qu’il donne priorité à :

• La sauvegarde des écosystèmes et du patrimoine ;
• La préservation des espaces ruraux et agricoles ;
• La préservation de la santé et de la sécurité des habitants du territoire concerné ;
• Au respect des paysages et des espaces naturels ;
• La cohésion sociale dans l’habitat.

Elaborant les règles générales et les servitudes d’utilisation des sols, intégration faite du milieu naturel et de l’impact environnemental, le PLU est valable sur une période de 10 à 15 ans. Il fixe donc les règles à respecter pour construire et les modalités d’accès à chaque parcelle d’un territoire.

PLU et POS : qu’est-ce qui a évolué ?

Il existe des différences entre PLU et POS, notamment en ce qui concerne les objectifs et les zones constructibles.

Un PLU plus centré environnement et développement durable

Si PLU et POS conservent essentiellement les mêmes objectifs, le PLU se veut plus actuel et en harmonie avec les défis de notre temps. Pour preuve, le PLU intègre un aspect environnemental à travers la mise en place d’un Plan d’Aménagement de Développement Durable.

A la différence Du POS, le PLU ne se cantonne donc pas au partage d’un territoire en diverses zones. Il s’inscrit plutôt dans une vision à long terme, en définissant les grandes orientations et les objectifs d’aménagement d’un territoire par rapport aux enjeux de développement durable.

Le PLU représente aussi une évolution par rapport au POS dans la mesure où il tient compte des besoins actuels des populations, autant qu’il anticipe les conséquences des nouvelles constructions pour les générations à venir. Pour parvenir à cet idéal, le PLU met en place des mesures pour protéger la biodiversité et les paysages et déployer des projets en phase avec l’environnement naturel. Il vise aussi à lutter contre le dérèglement climatique et le sur-développement urbain.

PLU et POS : évolution des zones

En comparant PLU et POS, on constate également une évolution au niveau des zones, étant donné que le plan local d’urbanisme intègre de nouvelles zones territoriales comme la :

• Zone A destinée à l’exploitation agricole ;
• Zone N qui désigne une zone naturelle et forestière dont l’exploitation est limitée ;
• Zone AU pour les zones destinées à être urbanisées dans le futur ;
• Zone NA pour les futures zones d’urbanisation dont la constructibilité est fonction de la nature du sol ;
• Zone UD qui désigne une zone urbaine de faible densité ;
• Zone UC qui fait référence à une zone mixte : habitats, services, équipements et dont l’urbanisation peut se poursuivre ;
• Zone UE : zone urbaine d’équipements commerciaux, publics, industriels et artisanaux ;
• Zone UCA, c’est-à-dire d’intérêt paysager ;
• Zone UP, qui désigne les zones portuaires et fluviales à proximité de la mer, d’un littoral ou d’un cours d’eau.

Il faut préciser que ces dénominations peuvent varier en fonction de chaque commune. Pour connaître l’appellation exacte, consultez le PLU à la mairie de votre localité ou sur internet via le site de votre mairie.

Non-respect du PLU : ce que prévoit la loi

Le non-respect du PLU donne droit à des sanctions de différentes natures. Ainsi, si vous (personne physique) ne respectez pas le PLU de votre localité et érigez une construction, vous risquez une amende allant de 1.200 à 6.000 euros par m² de surface de plancher construite, et de 300.000 euros dans les autres cas. En cas de récidive, vous risquez jusqu’à 6 mois de prison.

Si vous vendez ou louez un terrain ne bénéficiant pas d’une autorisation d’aménagement, vous vous exposez à une amende de 15.000 euros. En cas de méconnaissance des règles, le juge appréciera la conformité des travaux effectués à l’autorisation qui vous a été délivrée.

Si vous êtes une personne morale, vous risquez le quintuple des sanctions prévues pour une personne physique, en plus de sanctions spécifiques à votre activité.

Lexique

• PLU : Document d’urbanisme qui fixe les règles de construction et d’aménagement à l’échelle d’une commune.
• POS : Ancien document d’urbanisme remplacé par le PLU et dont la disparition a été entérinée par la loi ALUR.
• PLUi : Version intercommunale du PLU élaborée pour plusieurs communes d’un même territoire.
• Loi SRU : Loi Solidarité et Renouvellement Urbain qui a instauré le PLU en remplacement du POS.
• Loi ALUR : Loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové qui a acté la fin définitive des POS.
• Zonage : Découpage d’un territoire en secteurs soumis à des règles d’urbanisme spécifiques.
• Servitude d’utilisation des sols : Règle attachée à un terrain qui limite ou encadre son usage (par exemple droits de passage ou interdictions de construire).
• Constructibilité : Possibilité légale de construire sur un terrain au regard des règles du PLU.
• Surface de plancher : Surface des niveaux clos et couverts d’une construction utilisée pour les calculs d’autorisations et de sanctions.
• PADD : Projet d’aménagement et de développement durables qui fixe les orientations environnementales et sociales du PLU.
• Zone A : Secteur réservé à l’activité agricole où les constructions sont strictement encadrées.
• Zone N : Secteur naturel ou forestier où les constructions sont limitées pour préserver les milieux.
• Zone AU : Secteur destiné à être urbanisé ultérieurement selon des conditions fixées par le PLU.
• Zone UC : Secteur urbain mixte où l’habitat coexiste avec des services et des équipements.
• Zone UE : Secteur urbain dédié aux activités économiques et aux équipements comme les commerces, l’industrie ou l’artisanat.