Assainissement non conforme après achat : que faire et comment anticiper une telle situation ?

Un assainissement non conforme après achat désigne un système d’évacuation des eaux usées qui ne répond pas aux standards établis par la législation en cette matière. C’est une situation à laquelle sont confrontés certains acquéreurs de biens immobiliers une fois la vente finalisée. Si la loi prévoit des recours en cas d’assainissement non conforme, il n’en demeure pas moins que la mise aux normes a des conséquences sur votre budget et sur la jouissance paisible de votre bien. Dans cet article, nous aborderons les vices cachés qui caractérisent la non-conformité de l’assainissement, les voies de recours le cas échéant et les mesures à prendre pour anticiper un tel désagrément.

Le vice caché, principale caractéristique d’un assainissement non conforme

On parle d’assainissement non conforme après achat lorsqu’après la cession du bien immobilier, l’acquéreur (nouveau propriétaire) constate un vice caché qui remet en cause le bon fonctionnement du système d’évacuation des eaux usées. En l’espèce, le vice caché fait référence à un défaut non apparent au moment de l’achat, mais dont l’importance rend le bien impropre à sa destination ou peut en diminuer conséquemment la valeur. C’est le genre de défaut qui, si l’acquéreur en avait eu connaissance, n’aurait probablement pas acheté le bien, ou ne l’aurait pas acheté au prix d’achat.

Dans le cas précis d’un assainissement non conforme après achat, le vice caché peut être :

• Un réseau d’évacuation des eaux dysfonctionnel ;
• Un tout-à-l’égout inexistant ;
• Un raccordement mal réalisé ;
• Une fosse septique inadaptée.

En matière de vente immobilière, la constatation de vice caché est un problème fréquent, étant donné que ces défauts et malfaçons peuvent devenir apparents pour l’acheteur après plusieurs semaines ou plusieurs mois. Ils peuvent être consécutifs à un diagnostic avant-vente incomplet ou d’une erreur de diagnostic assainissement. Les odeurs persistantes et les refoulements des eaux usées sont les signes annonciateurs d’un assainissement non conforme après achat.

Les obligations légales liées à l’assainissement

Le contrôle de l’assainissement fait partie des diagnostics immobiliers obligatoires pour vendre un logement ; un manquement à cette obligation peut ralentir la vente, voire entraîner une renégociation du prix. Qu’il s’agisse d’un assainissement individuel ou d’un assainissement collectif, la loi impose certaines vérifications auxquelles le vendeur ne peut déroger.

Ainsi, une vérification de l’assainissement doit être réalisée par le Service Public d’Assainissement Non Collectif (SPANC), pour toute habitation non raccordée au tout-à-l’égout. Ce diagnostic vérifie tout ce qui pourrait faire l’objet de vice caché et caractériser le concept d’assainissement non conforme après achat : conformité de la fosse septique, efficacité de l’évacuation des eaux usées, etc.

Le rapport de diagnostic est réalisé dans un document appelé contrôle de l’assainissement non collectif, et qui fait partie des documents nécessaires pour la vente d’un logement, tout comme le titre de propriété, le dernier avis d’imposition et le dossier de diagnostic technique. Ce document a une durée de validité de 3 ans, et est remis à l’acquéreur lors de la signature de l’acte authentique.

En cas d’assainissement non conforme, le vendeur et l’acheteur peuvent négocier sur les travaux de mise aux normes et leurs modalités de réalisation. Si le rapport indique un assainissement non conforme tout-à-l’égout, cela veut dire qu’un réseau collectif existe mais le raccordement du logement n’a pas été bien effectué.

Assainissement non conforme après achat : quelles sont les conséquences ?

L’achat d’un bien immobilier dont l’assainissement est non conforme entraîne des conséquences financières et juridiques pour l’acquéreur.

Les risques financiers d’une assainissement non conforme après achat pour l’acheteur

En réalité, lorsque la non-conformité de l’assainissement est constatée avant la vente, une clause d’assainissement est intégrée au compromis de vente, et précise la répartition des coûts de mise en conformité et les délais dans lesquels l’acheteur devra mettre le système en règle. L’intervention du notaire est essentielle à ce niveau. C’est dire que le vendeur n’a pas l’obligation de mettre l’assainissement aux normes avant de vendre le bien.

Si la non-conformité est constatée après l’achat, l’acheteur devra réaliser seul les travaux, à ses frais. Or, la mise en conformité d’un assainissement non conforme après achat peut coûter plusieurs millions, d’autant plus s’il faut faire un raccordement complet au tout-à-l’égout. Parfois, les travaux intègrent la plomberie intérieure et la fosse septique, ce qui augmente la facture.

Les risques juridiques et sanitaires

A condition de pouvoir démontrer que le vendeur avait connaissance du vice caché, vous pouvez vous retourner contre lui si vous êtes le nouveau propriétaire du bien. Le cas échéant et en fonction d’autres facteurs à apprécier au cas par cas, vous pouvez obtenir :

• Une réduction du prix d’achat ;
• Un remboursement de tout ou partie des travaux de mise aux normes engagés ;
• Une annulation de la vente.

Dans tous les cas, avec le concours d’un avocat spécialisé en droit immobilier, vous pouvez entreprendre une procédure judiciaire, bien qu’elle soit souvent longue et éprouvante, tant financièrement que psychologiquement.

A cela s’ajoutent des risques sanitaires : odeurs désagréables, infiltrations, contamination du sol et des nappes phréatiques environnantes.

Comment anticiper ces risques ?

Il est possible d’anticiper un problème d’assainissement non conforme après achat, et donc de prévenir tous les risques inhérents à la découverte d’un éventuel vice caché. Pour ce faire, avant la signature du compromis de vente, exigez toujours de consulter le contrôle d’assainissement pour identifier une potentielle non-conformité. Au besoin, n’hésitez pas à interroger le vendeur ou le SPANC en cas de défaut d’informations dans le document fourni.

Si vous convenez avec le vendeur d’une clause d’assainissement, assurez-vous qu’elle précise explicitement la répartition des travaux et des charges financières dans l’éventualité d’une mise aux normes du réseau d’assainissement individuel. Bien évidemment, vous devez garder les copies de tous les documents et diagnostics liés à l’achat du bien immobilier.

Idéalement, pour prévenir tout risque d’assainissement non conforme après achat, faites-vous accompagner par un avocat spécialiste du droit immobilier, un plombier ou un spécialiste des systèmes d’assainissement à toutes les étapes de l’opération. Le plombier ou le spécialiste pourra vous assurer de la conformité ou non du système, alors que l’avocat va garantir la sécurité de toute la transaction.

Lexique

• Vice caché : Défaut grave non visible lors de l’achat qui rend le bien impropre à son usage ou en diminue fortement la valeur.
• SPANC (service public d’assainissement non collectif) : Service public local qui contrôle, conseille et vérifie la conformité des installations d’assainissement non collectif.
• Tout-à-l’égout : Réseau public qui collecte et traite les eaux usées des habitations raccordées.
• Contrôle d’assainissement non collectif (diagnostic assainissement) : Rapport officiel du SPANC évaluant une installation individuelle, valable trois ans et remis lors de la vente.
• Mise aux normes : Travaux et ajustements permettant de rendre une installation conforme aux exigences réglementaires.
• Acte authentique : Document notarié qui finalise juridiquement la vente et transfère la propriété à l’acheteur.
• Compromis de vente : Avant-contrat fixant les conditions de la vente et les obligations du vendeur et de l’acheteur.
• Clause d’assainissement : Mention contractuelle qui répartit les travaux et les coûts liés à la mise en conformité du système d’évacuation.
• Dossier de diagnostic technique (DDT) : Ensemble des diagnostics obligatoires remis à l’acheteur pour informer sur l’état du logement.
• Raccordement : Opération consistant à relier une habitation au réseau d’évacuation, qu’il soit collectif ou individuel.
• Refoulement des eaux usées : Remontée d’eaux usées dans les canalisations ou appareils sanitaires, signe d’un dysfonctionnement.
• Notaire : Officier public qui sécurise la transaction, conseille les parties et authentifie les actes de vente.