Les passoires thermiques inquiètent bon nombre de propriétaires depuis plusieurs années. Entre interdiction de mise en location et calendriers stricts, le sujet fait couler beaucoup d’encre. Aujourd’hui, une réforme assouplit certaines contraintes, mais ne remet pas tout en cause. En discutant avec des copropriétaires autour d’un café, j’ai découvert que beaucoup se demandaient si la loi ne finirait pas par tomber à l’eau… Voici ce qu’il faut vraiment retenir pour votre logement G, que vous soyez bailleur expérimenté ou tout juste devenu propriétaire.
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Les « nouvelles exceptions » prévues par la réforme
Dans mon quartier, un ancien immeuble des années 1930 est classé G : ses locataires grelottaient chaque hiver. Avec la réforme, plusieurs exceptions permettent encore de louer un logement G, à condition de justifier sa situation :
- Impossibilité technique
Une voisine, propriétaire d’une maison à colombages, m’a expliqué qu’en raison de l’épaisseur des murs et de la configuration des combles, il est matériellement quasi impossible d’y glisser une isolation conforme aux normes modernes. Elle pourra donc continuer à louer, mais devra démontrer la contrainte fondamentale. - Interdiction liée à l’urbanisme ou au patrimoine
Dans un secteur protégé, certains travaux énergétiques sont tout simplement interdits pour préserver l’aspect historique d’une façade. Un ami architecte de patrimoine m’a rappelé que même le simple percement d’une fenêtre supplémentaire pouvait être rejeté, rendant la rénovation complexe. - Blocage par la copropriété
À force d’échanger avec des membres de conseils syndicaux, j’ai compris que, parfois, la majorité refuse ou retarde indéfiniment un projet d’isolation des combles ou de pose de nouvelles fenêtres. Dans ce cas, un propriétaire peut maintenir la location sans risquer de pénalités immédiates. - L’interdiction porte uniquement sur les nouveaux contrats
Les baux en cours n’ont pas à être résiliés. Cela donne un peu de recul aux propriétaires et aux locataires pour s’organiser, mais cela ne signifie pas qu’il faut repousser indéfiniment la rénovation.
En réalité, la loi reconnaît des situations pragmatiques, demandées de longue date par les professionnels. Ces exceptions ne dispensent pas de futurs travaux, elles offrent simplement un délai pour les engager consciemment.
Un sursis accordé aux propriétaires engagés dans des travaux
La réforme introduit un délai supplémentaire pour ceux qui ont déjà mis la main à la pâte et signé un contrat de rénovation énergétique :
- En copropriétés
Si l’immeuble a lancé un audit énergétique et élaboré un plan pluriannuel de travaux, chaque copropriétaire d’un logement G bénéficie d’un sursis de 5 ans avant de devoir réaliser l’ensemble des rénovations. Je connais un copropriétaire qui a obtenu ce sursis après avoir assisté à plusieurs réunions de syndicat pour valider un projet collectif d’isolation des façades. - Maisons individuelles et immeubles en monopropriété
Un propriétaire qui s’engage à sortir son logement du classement G en signant un devis avec un artisan qualifié peut disposer de 3 ans pour mener à bien ses travaux. Cela concerne aussi bien la pose de doubles vitrages que l’installation d’une ventilation mécanique contrôlée (VMC) performante.
Dans les deux cas, les logements G ne seront pas automatiquement jugés non décents à condition que le dossier de travaux soit complet et régulièrement avancé. Ce répit n’est pas une dispense : c’est un encouragement à planifier sérieusement chaque étape de rénovation.
Un répit… mais aucune dispense des travaux
Même si la réforme ouvre plusieurs portes, l’esprit demeure clair : il faut améliorer la performance énergétique des passoires thermiques. Dans tous les cas, le propriétaire devra prouver qu’il a mené les améliorations nécessaires dans ses parties privatives : isolation des murs par l’intérieur, installation de vitrages performants, mise en place d’une VMC, etc. Cette démarche est loin d’être anecdotique :
- J’ai rencontré un artisan menuisier qui me confiait que bon nombre de propriétaires pensaient pouvoir « laisser passer » un hiver supplémentaire. À chaque visite, il rappelle que même déclarée « impossible », une rénovation peut toujours inclure des gestes d’amélioration ciblés, comme la purge d’un circuit de chauffage pour une meilleure distribution thermique.
- Les aides financières (MaPrimeRénov’, éco-PTZ, certificats d’économies d’énergie…) sont là pour alléger la facture. Un couple que je connais a ainsi fait poser des volets isolants avec un reste à charge quasi nul, car ils ont cumulé plusieurs subventions.
Des échéances proches, surtout en location meublée
Ce répit peut sembler confortable, mais les échéances sont déjà à l’horizon :
| Type de location | Délai | À retenir |
|---|---|---|
| Location meublée | 1 an | Un délai très court, oblige à engager des travaux rapidement, parfois plusieurs corps de métier. |
| Location vide | Un peu plus long | Pas de quoi tout repousser : les propriétaires doivent dès maintenant prendre rendez-vous pour devis et audit. |
En discutant avec un gestionnaire de biens, j’ai compris que le calendrier serré pour la location meublée prenait de court beaucoup de bailleurs qui louent à l’année. Pour une maison vide, le calendrier est un peu plus indulgent, mais seulement si l’on commence les démarches dès à présent.
Des VRAIES réformes attendues
À l’issue de mes recherches et rencontres avec des professionnels du secteur (notaires, diagnostiqueurs, artisans), il apparaît que tant que la politique du logement ne sera pas repensée autour de leviers forts, les obligations resteront un casse-tête pour beaucoup :
- Favoriser l’offre locative
Plutôt que de sanctionner les propriétaires, certains suggèrent de faciliter l’accès à la rénovation par des prêts à taux zéro encore plus avantageux. J’ai pu constater dans une petite commune qu’une collectivité locale aidait directement les bailleurs à se regrouper en associations pour partager les coûts d’isolation. - Relancer la construction par des mesures incitatives
Alors que dans certains secteurs, les permis stagnent, des dispositifs plus attractifs (déductions fiscales, simplification des normes) encourageraient la création de logements neufs moins énergivores. - Encourager l’investissement locatif
Au cours d’un séminaire, un économiste spécialisé en fiscalité du logement expliquait que sans une fiscalité cohérente et incitative, beaucoup préfèrent vendre plutôt que de s’engager dans des rénovations longues.
En conclusion, cette réforme apporte des assouplissements pragmatiques et accorde un délai précieux aux propriétaires disposés à rénover, mais elle ne met pas un terme à l’objectif de lutter contre la précarité énergétique. Plus que jamais, il convient de se mobiliser autour d’une stratégie globale pour que chaque logement devienne progressivement un habitat décent et économe en énergie.
Adam est rédacteur passionné par le jardinage, la décoration et les travaux. Entre astuces pratiques et idées créatives, il partage son expertise pour aider chacun à aménager et entretenir son intérieur comme son extérieur avec plaisir et simplicité.